房屋认购书不等同于<商品房买卖合同>

房屋认购书不等同于<商品房买卖合同>

买主反悔不算违约

2010年3月28日，曾先生看中了某小区一套房子，于是跟开发商签订了认购书，认购书仅对房屋位置、价格做了约定，约定房子认购价为51万多元，在签署认购书时缴纳定金10万元，并于认购书签订起7日内前往开发商处交付第一期楼款及签署《商品房买卖合同》，余款办理银行按揭手续。过了几天，曾先生在约定时间内到销售中心准备签订《商品房买卖合同》时，发现合同上约定的交楼时间为2011年8月31日前，即提出异议并致函给开发商，表示若开发商同意在2010年年底交楼，则同意签署购房合同，否则解除认购书，要求开发商返还定金。然而，开发商不同意曾先生提出的异议，并发出函督促曾先生到销售中心办理交款及签订合同的手续。　　之后，曾先生依然没有与开发商签订《商品房买卖合同》。2010年5月8日，开发商所向曾先生发出《关于没收定金10万元的函》，通知没收曾先生所缴的10万元定金，将曾先生定购的房屋回收再发售。协商未果后，曾先生遂一纸诉状将开发商告上法庭。法院判决：房地产公司向曾先生返还10万元定金。

　　◆◆律师点评

　　　　《认购书》仅是开发商与曾先生在签订商品房买卖合同之前所签订的文书，是对买卖房屋有关事宜的初步确认，是商品房买卖合同的预约合同。曾先生在签订认购书后，对商品房交付期限有异议而拒绝签署商品房买卖合同，反映双方就商品房买卖合同条款未能协商一致。而此前双方在认购书上也并未约定房屋交付期限，因此不能认为曾先生违反了预约合同的约定，商品房买卖合同因此不能订立，不应归责于曾先生。因此，开发商不能适用没收定金，应向曾先生返还10万元定金。另外，房地产公司的售楼员陈述不清晰，没有明确告知曾先生的交房时间，使曾先生误认为交楼时间为2010年8月份，房地产公司在与曾先生签订《认购书》时也未尽合理的提示义务；同时，涉案房屋使用年限仅为40年，且双方签订的《认购书》也没有明确记载房屋所占土地使用权剩余的年限，显然，房地产公司是有过错的。因此，法院判令开发商向曾先生返还定金。