房地产霸王条款你遇到没？

房地产霸王条款你遇到没？

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　　房地产“霸王条款”之中介篇

　　有一些消费者买房是通过房地产中介机构，但是，现在一些房产经纪业务中的"霸王条款"已经越来越严重地干扰到正常的房产交易，为了能让广大购房者尽量避免落入陷阱，本报联合工商部门将目前最常见到的那些条款做了简单罗列。

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　　房地产“霸王条款”之房产篇

　　2 天气原因等因素延期交房不担责

　　一般情况下，如果消费者购买的是期房，开发商与消费者签订购房合同的时候，都要在合同中约定交房时间，这让大家都做到心里有数。确定的这个交房时间，开发商本身就应该预计到能否交房，但是，一些开发商为了"万无一失"，就在合同中约定一些原因延期交房自己不承担责任的"霸王条款"，让消费者很受伤。

　　某公司在房屋销售合同上写明："因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。"或者"政府行为（包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等）导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。"  

　　针对此条，工商部门认为，根据《商品房销售管理办法》相关规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。

　　刘女士是万州某小区的业主，2010年在该小区售楼处购得小区一套商品房。双方约定，2012年3月底交房。

　　而刘女士在3月上旬得知房屋在某些方面存在质量问题，并将影响使用功能。在3月底，约定的交房时间，她早早赶到了该公司售楼处，想先验房看个究竟。该公司售楼处一位经理却告诉她：验房可以，必须先交钱签字收房后才能验房，"交了钱，这就是你跟物业的事了，具体怎么操作是你们的事，我这边只是通知你们来收房，其余的就跟我们没关系了。"

　　针对这种情况，万州区工商部门相关负责人认为，在买卖合同中，"先验后收"是通常的交易习惯，而"先收后验"的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，与市场经济的基本原则相悖，也违背相关法律法规。就刘女士等人的遭遇而言，不通过验房，买房人的知情权无从保障，"先收房、后验房"的霸王条款，完全剥夺了购房者的知情权。

　　1 想接房？那就先收房后验房！

　　1 为确保房屋买卖成交，买方需在签订合同前交付承购意向金人民币1万元。

　　工商部门认为，这个房屋承购意向金，是该条款制订者巧立名目，为了达到先收取买方钱款、取得不当得利而设置的一个陷阱。 当房屋买卖交易不成时，中介公司就会以预先收取"意向金"的有利地位，迫使买方付出不应支付的所谓违约金或中介公司所谓的种种损失，故该条款有悖于房屋中介的法律关系特征，应认定为无效。

　　2 如买方反悔，未于约定日期至房产方签订买卖合同，致无法完成买卖事宜，则买方同意将实际给付的诚意金支付给中介公司，以作为买方违约之赔偿。

　　工商部门认为，根据合同法规定，房产中介未促成合同成立的，不得要求买方支付报酬，只可要求买方支付从事买卖合同所支出的必需费用。该条款霸气十足，房产中介公司设定的诚意金是为了多收买方钱款的一个借口，目的是当房屋买卖不成功时，房产中介公司藉此可吞掉这笔诚意金，这是房产中介公司利用其优势地位，在房屋买方因价格等原因不能成交时，想谋取不当利益而设定的霸王条款。

　　3 "乙方(指委托人)支付房屋承购意向金1万元……并同意以约定的房价、付款方式，在甲方(指中介机构)通知成交后当日内签订房屋买卖合同。"

　　工商部门认为，房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人根本没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，否则就要承担赔偿责任。

　　3 一切图片、文字说明以合同为准

　　由于许多商品房是预售，商品房确切的资料，买房人在签订合同时无法确实掌握，仅能依据房地产开发企业提供的销售广告、宣传材料、样品屋、平面图和口头解说等。为此，一些开发商就设立一些不平等约定，规避实际商品房和预售资料的不一致。

　　合约中约定："出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。"或者"甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有最终解释权。"

　　工商部门认为，根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。

　　本报记者 谭本政 通讯员 杨立新

　　4 不来签约认购金不退还

　　看好房后，一般开发商都要求消费者给予一部分认购金，并约定多少日来签约。如果消费者有特殊情况，那么认购金就不能退还了？某开发商的认购书上就有这么一条规定。

　　认购书上约定："本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。"或者"乙方须在本协议签订之日起，XX日内到"XX"售楼现场与甲方签订《商品房买卖合同》及其它相关文件；若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。"

　　工商部门认为，此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。

　　5 双方违约的违约金不对等

　　本来，作为开发商和消费者，双方地位都是对等的，如果说双方违约的话，承担的责任也应该是同样的。但是在一些开发商的合约中，却有着不对等的违约责任。

　　合约中约定："因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。"

　　工商部门认为，根据《合同法》的公平原则，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，上述格式合同条款规定双方承担的违约责任不对等，显然违反了《合同法》规定的公平原则，属典型的霸王条款。